Cumplimiento urbanístico y constructivo: qué saber

El cumplimiento urbanístico y constructivo es una característica fundamental de un inmueble. De hecho, si falta, compromete la comerciabilidad. Los prejuicios y las creencias giran en torno a este tipo de conformismo. Las refutamos en este artículo, ofreciendo también una visión exhaustiva, con referencia explícita a la legislación vigente.

Urbanismo y cumplimiento de la edificación: ¿de qué se trata?

con la expresión cumplimiento urbanístico nos referimos a la perfecta correspondencia entre el estado actual de un inmueble y las cualificaciones correspondientes. En este caso, el término “habilitación” indica lo que en el lenguaje común se conoce como “permiso”. Sin embargo, cuando se trata de cumplimiento, incluso una amnistía puede considerarse como un título habilitante. Por lo demás, yo calificaciones los clasicos son:

permiso para construir para la construcción desde cero o cambios en el plan realizados a partir de 2003.
Permiso de construcción para la construcción desde cero o cambios en el plan realizados desde 1978 hasta 2002 en adelante.
Permiso de construcción. Ídem, pero para intervenciones realizadas entre 1942 y 1976.
Dia, Cila, Scia. Para integrados de mantenimiento extraordinario pero sin incremento volumétrico.

El cumplimiento urbanístico es una cualidad fundamental para una propiedad. Por supuesto certifica la ausencia total de abuso y, en consecuencia, la comerciabilidad del activo. Quizás no todos lo sepan, pero incluso las propiedades parcialmente ilegales, al menos en Italia, no se pueden comercializar.

Urbanismo y cumplimiento de la edificación: ¿qué diferencias?

De hecho, aunque el sentido común parece sugerir lo contrario, no hay distinción entre urbanismo y cumplimiento de la edificación. Efectivamente, lógicamente sólo existe el cumplimiento urbanístico. Por lo tanto, si en cualquier caso se eligiera la expresión “fortalecer el cumplimiento”, no haría ninguna contribución a la almendra azucarada ya expresada.

Más interesante es la comparación con otro tipo de conformidad, a saber, la catastral. Cumplimiento urbanístico e cumplimiento catastral son en realidad dos características o, mejor dicho, requisitos completamente diferentes.

Si la conformidad urbanística es la correspondencia exacta entre el estado de hecho y las calificaciones, la conformidad catastral es la correspondencia exacta entre el estado de hecho y la plano de planta inscrito en el registro de la propiedad. Si falta la primera coincidencia, hay un problema con Abuso de edificios, si falta la segunda coincidencia, podría haber un simple error en el dibujo del mapa. En este segundo caso, si no hay abuso, la situación se resuelve con una simple actualización, por lo tanto, de forma rápida y sin dolor.

En este sentido, como habrás adivinado, hay que decir que todos propiedades no conformes desde el punto de vista de la edificación tampoco cumplen con el registro de la propiedad, mientras que no todas las propiedades que carecen de cumplimiento catastral carecen de cumplimiento de edificación.

Cumplimiento urbanístico y de edificación: ¿cuándo se necesita?

Disipemos un mito: el cumplimiento urbanístico es siempre necesario. De hecho, es una característica obligatoria por ley. Todas las propiedades deben expresar una perfecta correspondencia entre estado de cosas y calificaciones. No hacerlo daría lugar a abusos.

Si sabe que la propiedad que posee es parcialmente abusivo (quizás porque el abuso fue cometido por el propietario anterior) correr a cubrirse devolviendo, con las oportunas intervenciones constructivas, el inmueble a las condiciones descritas en la última autorización presentada en el registro de la propiedad.

Discurso diferente, y si cabe más complicado, para el informe de resultados. De hecho, no es necesario tener algún documento que, quizás de forma sintética, demuestre la existencia de la conformidad. El informe de cumplimiento se requiere en situaciones específicas. Por ejemplo, cuando tiene la intención de vender la propiedad. Su función, en este caso, es demostrar la ausencia total de abuso y, en consecuencia, la plena comerciabilidad de la propiedad.

Cumplimiento urbanístico y de edificación: la legislación

La legislación es muy estricta en este sentido. Además, diversas sentencias de casación han contribuido a agudizar el panorama. El resultado es que, según la ley y la jurisprudencia, una propiedad sin conformidad de construcción no se puede negociar. La única excepción a la regla se da por la presencia de un procedimiento de amnistía (o amnistía) ya abierto y que ya ha obtenido dictamen favorable.

En todo caso, la referencia legislativa más importante sigue siendo el Decreto del Presidente de la República n. 381 de 2001, o la famosísima Ley Refundida de la Construcción.

Cumplimiento urbanístico y de edificación: ¿a quién contactar?

Obviamente, es literalmente imposible actuar de forma independiente. Siempre es necesaria la aportación de un técnico. Los profesionales a ser cuestionados son aquellos involucrados, ciertamente con un grado variable de competencia, en el sector de la construcción: topógrafos, arquitectos e ingenieros. ¿Cuál de estos profesionales es bueno elegir? Depende de la tarea.

Si esto se reduce a verificar el cumplimiento y la redacción de un informe el agrimensor clásico puede hacerlo bien, ya que ciertamente es capaz de interpretar documentos y evaluar lo que existe.

Si, por el contrario, desea obtener el cumplimiento y luego remediar un abuso debe preguntar al menos a un arquitecto y, más a menudo, a un ingeniero. De hecho, este es el único profesional capaz de calcular las fuerzas y evaluar la resistencia de una construcción.

Urbanismo y cumplimiento de la edificación: ¿cómo ahorrar?

Los profesionales de la construcción, ya sean aparejadores, arquitectos o ingenieros, tienen un coste. Sin embargo, los campos profesionales relacionados se han liberalizado por completo, por lo que existe una marcada heterogeneidad en las tarifas. Esto sin duda representa una oportunidad para aquellos que quieren apuntar al ahorro. ¿Cómo hacer? Sin embargo, el consejo no es opacar el tema de la calidad. Entonces…

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