Hablando de prácticas de edificación ya nos hemos ocupado tanto de las amnistías como de las amnistías, así como de diversas habilitaciones, entre las que sin duda destacan, por notoriedad y frecuencia, las denominadas SCIA (Notificación Certificada de Inicio de Actividad).

Hoy, sin embargo, queremos dar un paso más y “combinar” estos dos conceptos, centrando nuestra atención en lo que suele llamarse despertador tardío y que, en realidad, no es otra que una SCIA en amnistía.

Normalmente, estamos acostumbrados a oír hablar de amnistías sobre abusos cometidos en un pasado más o menos reciente, de los que quizás incluso se desconocía su existencia, también porque muchas veces no era el actual titular quien los cometía, sino el anterior que en muchos casos es un padre o un abuelo.

Habiendo dicho eso, tal vez no todos sepan que incluso durante la construcción es posible sanar de repente un abuso. Si, en efecto, se da cuenta “con retraso” de actuar en ausencia de un permiso o en desvío de él, puede remediarse mediante un SCIA tardío.

SCIA en amnistía: cuando sea necesario

Para prever la posibilidad de una SCIA en amnistía es el primero Arte. 37 del Decreto Presidencial 380/01 que se refiere, de hecho, a la “Intervenciones realizadas en ausencia o incumplimiento de la notificación certificada de inicio de actividades y verificación del cumplimiento”. Sirve básicamente para declarar y legitimar abusos edificatorios cometidos en el pasado, más o menos reciente.

En algunas situaciones, por pequeñas diferencias, puede ser suficiente presentar solo una CILA en amnistía una práctica un poco más simple y menos costosa que SCIA.

Por el contrario, cuando el abuso es más constante y, en particular, si ha dado lugar a un aumento del SGP (siempre que éste no esté normalmente presente), es necesario, en cambio, presentar una Permiso para construir en amnistía (PDC)que una vez se llamó permiso de construcción en amnistía.

Además, a pesar de lo que se pueda pensar, una amnistía también puede servir para regularizar obras aún en construcción. En estas situaciones, no importa que las obras estén casi terminadas en su totalidad o que su ejecución recién haya comenzado. Si ya ha iniciado algunas obras sin presentar previamente un SCIA regular (u otra titulación exigida), o si tiene conocimiento de que se ha desviado de lo declarado en la fase de diseño para regularizar todo, deberá preparar y presentar a SCIA (o CILA) tarde.

Pero en la práctica, ¿cuándo se puede utilizar una SCIA en amnistía? En realidad, los casos en que se puede y se debe recurrir a una SCIA construyendo amnistía hay muchos más de los que crees.

Desgraciadamente, aún hoy, sucede a menudo que se rehabilita una casa sin pedir ni declarar nada a nadie, tal vez pensando que no se necesita autorización para las obras internas. Si actúas por falta de información, oa sabiendas, porque decides hacerlo todo tú mismo, sin depender de un técnico en la creencia equivocada de ahorrar, no importa.

Si se modifica al menos en parte la distribución de los espacios interiores y/o se interviene claramente en el equipamiento de planta sin autorización, se comete un abuso y éste tarde o temprano saldrá a la superficie. Las diferencias pueden ser incluso mínimas, pero en realidad basta mover una mampara, la ampliación o subdivisión de una habitación, la reforma de un baño y sus desagües, que la apertura o cierre de un paso entre una habitación y otra para delinear un abuso.

En la mayoría de los casos, “los nudos llegan a un punto crítico” cuando decides vender casa. En ese momento, teniendo que acreditar que el inmueble está en orden tanto desde el punto de vista catastral como urbanístico, nos encontramos forzado a sanar viejos abusos a través de una SCIA en amnistía.

SCIA en amnistía: cuando sea posible

Muchos piensan que presentando un SCIA en amnistía se puede remediar cualquier cosa, ¡pero no es así! No todos los abusos de la construcción pueden remediarse y, aunque sea posible remediarlo, una SCIA no siempre es suficiente.

En parte, ya hemos tratado el tema en un artículo anterior al que te remito por si quieres saber más. Dicho esto, una amnistía no es una amnistía: ¡no basta pagar para curar un abuso!

Esto sólo puede hacerse a condición de que sea posible demostrar la llamada doble conformidad. Esto quiere decir que el abuso cometido no sólo debe ser conforme y exigible en base a la normativa urbanística y de edificación vigente en el momento en que lo cometiste, sino también con respecto a la vigente, o a la vigente en el momento de su realización. la solicitud de amnistía.

Por ejemplo, si hace 30 años, en una determinada zona, se permitía la recuperación de un ático para uso residencial y lo hacías sin presentar una práctica específica y ahora en esa zona según el PGT vigente ya no lo está, lo harás. no ser capaz de curar el abuso.

Si estamos hablando de edificios enteros construidos en áreas que no se pueden construir, por ejemplo, ni en el momento de la construcción, ni actualmente, o aumentos de volumen y GFA no permitidos, entonces o hoy, no hay nada que hacer.

Si no es posible curar para regularizar todo, es necesario derribarlo restaurando la situación existente, o volviendo a la última “versión del proyecto” declarada en concesión.

Cuanto cuesta un SCIA en amnistía

Ahora llegamos a las notas dolorosas. La pregunta que todos se hacen, más que cómo curar un abuso, es obviamente la relativa al peso económico que conlleva esta elección.

¿Cuál puede ser entonces el costo de una SCIA en amnistía?

¿Cuánto tienes que estar dispuesto a desembolsar para curar el abuso?

Todo depende de la extensión de la misma, de que las obras ya estén completamente terminadas o aún en fase de ejecución, del tipo de inmueble objeto del abuso y de la zona en que se encuentre, así como, por supuesto, en el hecho de que esto sea realmente remediable, o no. En este último caso, la regularización implica necesariamente la demolición y restauración del estado anterior al abuso, salvo, claro está, futuras amnistías, que son difíciles de prever.

En todos los casos, el costo total que tendrá que asumir para la presentación de una SCIA en amnistía, se deberá en parte a la paquete o empaquetar que normalmente debe ser pagado a profesional por la presentación de este tipo de práctica y en parte en su lugar se atribuirá a sanción pecuniaria impuesto por la autoridad.

En cuanto a los honorarios del arquitecto, sepa que es difícil de cuantificar a priori. Esto, de hecho, varía según el tipo de abuso a remediar, su extensión y complejidad y el hecho de que, quizás para remediarlo, es necesario hacer pequeños ajustes con las obras consiguientes. Para tener una idea de los costos en los que se incurre por una SCIA, lo remitimos a un artículo específico, ahora centrémonos en las sanciones.

Desde un punto de vista normativo, como ya hemos dicho, la posibilidad de recurrir a la amnistía de la edificación está sancionada por la denominada “Verificación de la Conformidad” de conformidad con el art. 37 del Decreto Presidencial No. 380 de 2001.

Este artículo, relativo a la “Intervenciones realizadas en ausencia o incumplimiento del informe de inicio de actividades y verificación del cumplimiento “establece que:

La realización de estas intervenciones edilicias conlleva una sanción pecuniaria igual al doble del incremento del valor de mercado del inmueble resultante de la realización de las propias intervenciones y en todo caso en una medida no menos de 516 euros.
Si, por tanto, las obras realizadas a falta de notificación de inicio de actividad consisten en intervenciones de restauración y rehabilitación conservadora, realizadas en inmuebles obligados de acuerdo con las leyes estatales y autonómicas, u otras normas urbanísticas vigentes, la autoridad competente para vigilar la ”observancia de la restricción, sin perjuicio de la aplicación de las demás medidas y sanciones previstas por la normativa vigente, podrá ordenar la restitución en perfecto estado a costa del responsable y multa que oscilará entre un mínimo de 516 hasta un máximo de 10.329 euros.
La misma multa se expone si las intervenciones se han realizado en edificios, aunque no estén amarrados, pero incluidos en las zonas indicadas en la letra A del artículo 2 del decreto ministerial de 2 de abril de 1968.
En los casos más afortunados en los que la intervención realizada se ajuste a las normas urbanísticas y de edificación vigentes tanto en el momento de realizar la intervención como en el momento de presentar la solicitud, es posible obtener la amnistía pagando una suma, entre 516 y 5.164 , establecida a discreción del encargado del procedimiento, sobre la base del aumento de valor de la propiedad posterior al abuso, evaluado por la agencia local.
Finalmente, si la intervención aún está en curso y el abuso se denuncia espontáneamente mediante la presentación de un SCIA tardío, la sanción es siempre igual a 516 euros.

En los casos en que el uso de un CILA en amnistía la multa por obras en curso es inferior e igual a 333,33 euros; mientras que para los ya realizados se fija en 1.000 euros.

En conclusión

Si eres consciente de que has cometido un abuso inmobiliario, más o menos sustancial, o si has heredado un inmueble y has descubierto que presenta discrepancias o irregularidades, lo primero que debes hacer es contactar con un técnico.

Solo así podrás comprender si se trata de una situación curable o no. En el caso, entonces, en que sea posible subsanar los errores cometidos, se puede tener un presupuesto claro que ilustre los costos, tiempos y procedimientos para resolver el problema a través de una SCIA en amnistía.

Es inútil preocuparse antes de tener certezas, así como también es bueno no subestimar ni siquiera las pequeñas diferencias. Apóyate en un buen arquitecto y regulariza el asunto, solo así podrás dormir tranquilo y si quieres vender podrás hacerlo sin problemas.

Ingeniero de tradición familiar, después del primer título de especialista obtenido en 2004 en el Politécnico de Milán, decidí dar rienda suelta a mi espíritu creativo y convertirme también en arquitecto. Así que, desde hace ya más de 10 años, mi principal profesión, además de mi pasión, es precisamente la de diseñar y amueblar hogares. El amor por escribir, sin embargo, siempre me ha acompañado y por eso, desde hace un tiempo, escribo para la web, especialmente sobre muebles y construcción.