Normalmente nunca se piensa en la burocracia salvo cuando es estrictamente necesario y esto también se aplica a plano catastral de la casa en que vives! Los nudos, sin embargo, llegan a un punto crítico cuando decides intervenir un inmueble renovándolo o, más aún, si necesitas venderlo.

Estas son las situaciones en las que, de repente, nos damos cuenta de que las cosas no son como deberían y tratamos desesperadamente de ponernos a cubierto lo antes posible.

Hay tantos casos de discrepancia y siempre debe resolverse aguas arriba. Si el plan catastral no se ajusta al estado de cosas actual, en el mejor de los casos bastaría con actualizarlo, pero si incluso el último proyecto aprobado y presentado conjuntamente resulta ser diferente a la realidad, sería necesario primero intervenir con una amnistía y sólo después de rectificar el catastro.

Entonces, veamos qué hacer cuando encuentres ese plan catastral no cumple tal como está, pero sobre todo tratamos de aclarar por qué esto es tan Es importante tener un plano actualizado y cuáles son los riesgos si decide ignorar las diferencias.

– Cuando se descubra que el plano catastral no se ajusta al estado de cosas actual

Antes de idear una propiedad, o mejor aún, antes de hacer una oferta concreta para su compra, es bueno hacer toda una serie de investigaciones y comprobaciones: cumplimiento catastral el estado de cosas es, sin duda, una de las primeras cosas que nos preocupamos de preguntar (¡o al menos debería serlo!).

En realidad, el notario, o quien trabaje para él, está obligado a para verificar si es así estado de cosas del inmueble en cuestión es conforme con los datos catastrales ya lo depositado en el Municipio. Los controles que realmente realiza son muchos: en primer lugar, comprueba la propiedad, los propietarios, la toponimia y luego el plano. Lo mismo debe hacerse con respecto a la cumplimiento urbanístico: encontrar todos los proyectos depositados y registrados sobre el inmueble, desde su construcción original hasta la última intervención realizada en el mismo.

Ahí conformidad del estado de cosas con los proyectos aprobado y el plano catastral tiene que venir específicamente declarado por el vendedor dentro de la escritura y el plano catastral siempre se debe adjuntar a la escritura.

– Plan catastral no conforme: Consecuencias

los Decreto Ley N° 78 del 31/05/2010, con el arte. 19, ha introducido en efecto la obligación, tanto para las escrituras públicas como para las escrituras privadas relativas a la transmisión de derechos reales (o a la venta y donación de inmuebles), de la presencia de un declaración de conformidad del estado de cosas con datos catastrales y planos de planta, bajo pena de nulidad del acto. Desde entonces, los controles preliminares de los agentes inmobiliarios que se ocupan de la venta de las casas y de los notarios que tienen que firmar las escrituras también se han vuelto mucho más estrictos.

La no conformidad del plano catastral de un inmueble con respecto al estado de cosas actual y/o al proyecto efectivamente aprobado en la fase de concesión puede, por tanto, acarrear problemas importantes; incluso puede hacerlo una escritura de venta es nula.

¡No fue así una vez! Es por esto que puede suceder (y sucede con mucha más frecuencia de lo que imaginas) que quieras vender una propiedad exactamente en el estado en que la compraste hace varios años.

Esto, con toda probabilidad, siempre ha estado “equipado” con el mismo plano catastral, por lo que nadie en ese momento planteó dudas, pero hoy, sin arreglar primero las cosas, ¡ya no podrá revenderlo!

En estos casos, comuníquese de inmediato con un técnico de confianza que arreglará las cosas en el menor tiempo posible, lo que le permitirá continuar sin problemas con su intención.

– ¿En caso de que se determine una discrepancia?

Sin embargo, es bueno tener siempre presente que el dibujo catastral “no es probatorio” es decir, lo declarado y representado en el plano catastral no equivale en modo alguno a una autorización y no representa legitimidad edificatoria.

solo un documento administrativo del municipio (ya sea una licencia de obras, una concesión, una licencia de obras, una DIA, una SCIA, una CILA, etc….) que haya sido debidamente archivado y registrado representa una seguridad y garantía de que lo que ves ha sido debidamente declarado. Si no fuera así, el problema es más grave que una discrepancia catastral, porque nos encontramos ante un verdadero Abuso de edificios que para poder vender debe ser absolutamente subsanada.

Por eso siempre iría comprobó por primera vez la regularidad urbanística-administrativa El está solo en un segundo tiempo el catastral.

Generalmente, en caso de verificación, existen cuatro eventualidades.

Urbanismo y cumplimiento catastral

Todo es como debe ser y puede proceder con la venta sin ningún impedimento.

Cumplimiento urbanístico pero discrepancia catastral

En muchos casos puede ocurrir que el estado de cosas se ajuste al proyecto presentado conjuntamente y por tanto al amparo del perfil urbano todo resulta en orden pero que el plano catastral no ha sido actualizado.

¡Sin duda es el menor problema con el que te podrías encontrar!

Le bastará con designar un técnico para realizar la variación catastral a través de DOCFA (obviamente tras una inspección y comprobando la regularidad urbanística real). Esto puede justificarse simplemente como una “representación gráfica exacta”, “diferente distribución interna” u otra “causalidad”. En una semana y con unos cientos de euros de comisión solucionarás tu problema.

Diferencias urbanísticas y catastrales

Si por el contrario, a lo largo del tiempo se han realizado obras para las que no se han solicitado los permisos necesarios, es necesario solicitar uno amnistía pagar las sanciones necesarias, cualquier cargo y primero proceder a regularizar todo desde el punto de vista urbanístico.

No se permiten atajos ni resquicios: sólo una vez subsanado el abuso se puede regularizar el aspecto catastral, presentando un nuevo formulario con la relativa renta variada a la Dirección Territorial competente.

Diferencias urbanísticas pero cumplimiento catastral

En algunos casos también se puede encontrar que el plano catastral está actualizado y cumple con el estado realizado, pero se han hecho cambios sin necesidad de permisos y por lo tanto aún es necesario regularizar la situación desde el punto de vista urbanístico presentando una amnistía.

los peor de los casos en realidad ocurre cuando el abuso es tal que no se puede curar! En estos casos será necesario derribar y volver a la última situación aprobada.

– Pequeñas diferencias

pero hay dioses casos en que la ley permite evitar la variación catastral. La circular de la Agencia Territorial 2/2010 especifica que en los casos en que la discrepancia son gráfica, e menor principalmente el número de habitaciones no ha cambiado catastral es posible evitar la presentación de una nueva tarjeta catastral e, incluso en caso de escritura, se puede seguir utilizando la existente.

Sin embargo, ¿Quién determina con certeza cuál es una discrepancia menor y cuál es significativa?

Pongamos ejemplos concretos: en caso de que una puerta se mueva unos centímetros, hay inexactitudes gráficas, una fuga de más o menos mampostería, todas pueden considerarse diferencias menores.

Precaución las discrepancias de este tipo nunca pueden dar lugar a un cambio en el número de habitaciones o en los ingresos catastrales y no pueden relacionarse con el movimiento de baños y cocinas (incluso si esto debe ocurrir sin mover ningún tabique y/o puerta), la creación de entrepisos , armarios u otros.

En caso de duda, nuestro consejo es que póngase en contacto con un técnico no sólo para pedir su opinión (mucho más competente que la de un profano), sino sobre todo porque si, según él, la discrepancia es menor, se puede tener una declaración catastral de conformidad con el fin de relevarle de cualquier responsabilidad directa e interpretativa.

Dicho esto, dado que, especialmente en el caso de discrepancias no excesivas, la mera actualización del plano catastral no implica grandes gastos y cargas, siempre aconsejamos a los compradores que insistan y esperen, antes de tomar nota de la escritura, que se levante un formulario levantado por el vendedor a expensas del vendedor .nuevo y perfectamente conforme catastral.

¿Qué estas esperando?

Si tiene alguna duda sobre el cumplimiento urbanístico de su propiedad, investigue y si es necesario arreglar las cosas a tiempo, porque tarde o temprano necesitarás tener todo en su lugar. ¡Mejor cuidarlo sin prisas, en un momento de calma que cuando tienes ganas de vender!