Alineación catastral: ¿qué es y cuándo se debe solicitar?
La alineación catastral es una medida que se toma en caso de inconsistencias en los datos depositados en el catastro. Es fundamental ya que es un requisito previo para muchas actividades. Hablamos de ello en este artículo, brindando una visión general de las operaciones a realizar y definiendo las condiciones que las hacen absolutamente necesarias.
¿Qué es la alineación catastral?
El concepto de alineación catastral es fácil de entender, también porque es el nombre mismo el que sugiere su significado. Por alineamiento catastral entendemos las operaciones de corrección de datos catastrales, donde estos revelan una discrepancia respecto al estado actual de un edificio.
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Por regla general, la alineación catastral no genera mayores preocupaciones. Esto sucede cuando las diferencias entre lo representado en los registros catastrales y la realidad son el resultado de errores formales, una transcripción incorrecta de la información, descuidos, etc.
Cuando, por el contrario, las diferencias están dadas por un edificio ilegal, y por lo tanto de los cambios realizados pero nunca declarados, entonces el asunto se vuelve más complicado. Antes de proceder a la alineación catastral, es necesario subsanar el abuso, siempre que sea posible subsanarlo. En este sentido, es bueno recordar que los abusos son un delito penal y también causan pérdidas económicas considerables.
También debe recordarse que la posibilidad de reurbanización -con excepción de las amnistías- está reservada únicamente para obras que en el momento del cambio habrían respetado los regulaciones legales, si hubieran sido “amparados” por una cualificación. Es decir, la remediación sólo está disponible para las obras posible pero no declaradas, más que a las obras no sólo carentes de declaración sino también “imposibles”.
Cuando se necesita alineación catastral
En la gran mayoría de los casos, los errores que requieren alineación implican:
- el encabezado. Sencillamente, la búsqueda de empresas muestra incorrectamente el nombre de los propietarios. El error también puede involucrar el código de impuestos y otra información personal.
- La dirección del edificio. Los errores de tipeo o la falta de actualización del cambio de nombre de la calle pueden dar lugar a discrepancias entre lo informado en la búsqueda y la realidad.
- La representación gráfica de la planta. A menos que haya abusos en la construcción, esto siempre es un error en el procesamiento del mapa.
- los pies cuadrados. Lo mismo: la búsqueda puede reportar una cantidad incorrecta de medidores debido a un descuido o error de tipeo.
- Otros datos catastrales. La hoja, el paquete o los subordinados pueden informarse incorrectamente.
Por lo tanto, se puede decir que es necesaria la alineación catastral cuando hay discrepancias con respecto a los elementos recién informados. Evidentemente son una “muestra” de elementos sujetos a error. Una muestra muy representativa, sin embargo.
En realidad, la necesidad de proceder con la alineación catastral se vuelve muy apremiante cuando una escritura notarial está a punto de ser redactada. En ese caso, en efecto, existe una obligación de conformidad entre los datos catastrales y el estado de cosas.
Alineación catastral: normativa
El notario no está obligado a verificar el cumplimiento sustancial. Básicamente, no investiga las condiciones reales de la propiedad. Su trabajo es verificar el cumplimiento a nivel documentales decir, que todos los documentos muestran consecuentemente datos relativos al inmueble. La declaración del fideicomitente, o más bien del propietario, que “asegura” la correspondencia entre los documentos, y por tanto además datos catastrales (informados en la búsqueda) y la realidad de las cosas.
¿Significa esto que puedes ser inteligente? La respuesta es no. Un acto redactado sobre la base de un incumplimiento es en realidad un acto nulo. De ahí la importancia de proceder con la alineación catastral.
Sin embargo, hay algunos excepciones.
- Actos relativos a unidades colaboradoras, o pertenecientes a la categoría F/2.
- Actos relativos a edificios en construcción, o pertenecientes a la categoría F/3.
- Adoquines solares (categoría F/5).
En todo caso, no hay obligación de alineación catastral cuando la transmisión de la propiedad se produce a raíz de una herencia o una sentencia (por ejemplo, venta en subasta).
A quién contactar para la alineación catastral
En teoría, si el error es puramente formal y no se debe a un abuso del edificio, puede hacerlo solo. La gran mayoría de las correcciones se puede solicitar en linea a través de los canales preparados por el propio registro de la propiedad (o mejor dicho por la Agencia Tributaria).
En este caso, es necesario adjuntar el detalle de los documentos que demuestren el error y sugieran la información exacta a integrar: escrituras, notificaciones de variaciones, etc. Alternativamente, quizás para agilizar el proceso de alineación, es posible ir directamente a los mostradores físicos.
El consejo, sin embargo, es consulte a un profesional, ya sea un agrimensor, un arquitecto, un contador. Estamos en el reino de la burocracia “avanzada”, por lo que el error está a la vuelta de la esquina. Cometer un error en este caso significa perder tiempo y dinero (las correcciones no son gratuitas).
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