Pagar una hipoteca la vivienda es un tema complejo que, no pocas veces, suscita inquietudes en quienes intentan gestionarla de la forma más conveniente posible.

preguntándose si el terminación anticipada si conviene o no, de hecho, es una pregunta muy habitual entre quienes se plantean la renegociación de su hipoteca con vistas al ahorro.

Este guía fue escrito con la única intención de brindar un estudio actualizado, sincero y completo sobre el tema, con el fin de dar consuelo a los indecisos, aclarar dudas y brindar un válido sustento que permita a quienes tengan interés evaluar el costo de conveniencia de la pronta reembolso.

Qué significa contratar una hipoteca para la primera vivienda

Aunque tan pronto como lo hayas estipulado, tus pensamientos se proyectarán inmediatamente al momento mágico en el que pagarás el última cuota o si y cómo logras terminarlo antes, es mejor ir en orden.

los acuerdo de préstamo estipulado entre el solicitante (es decir, el prestamista) y una entidad de crédito, es aquel contrato de préstamo en el que el prestamista tiene la obligación de devolver íntegramente la suma objeto del préstamo, la hipoteca, de hecho.

El tipo de hipoteca más común, ya que goza de las mayores ventajas fiscales, es la de compra tu primera casa que es aquella en la que el prestatario tendrá su residencia.

Por lo general, la hipoteca no financia completamente el costo de compra de la propiedad, de hecho, el 80% es la medida más común.

En consecuencia, el 20% restante lo aporta el comprador por sus propios medios. Existen, no obstante, los casos en los que para atender las necesidades de los prestatarios con menor disponibilidad, la entidad de crédito financia íntegramente la compra. Esta opción depende de las condiciones vigentes en el banco con el que vayas a contactar.

los préstamo hipotecario además, se define así porque la principal garantía del contrato de préstamo es la hipoteca sobre un bien inmueble.

Habitualmente, la hipoteca se registra sobre el inmueble objeto de compra, de modo que en caso de incumplimiento por parte del prestatario, el Banco tiene derecho a recuperar el activo, por la deuda residual que ha quedado impaga.

Diferentes tipos de tarifas

Finalmente, las hipotecas se distinguen según las condiciones aplicadas en términos de tasa de interés. De hecho, al final de su duración, habrás devuelto una cantidad global superior a la pagada, dada por el capital inicial más los intereses adeudados por el pago aplazado. Los intereses dependerán de la cantidad solicitada, la duración del préstamo y la tasa.

los tipo de interés fijo por ejemplo, no cambia todo el tiempo y es adecuado para aquellos que quieren saber de antemano la cuota que pagarán en los plazos acordados, prefiriendo un cargo constante.

los tasa variable en cambio, es apto para aquellos que tienen un espíritu más arriesgado y tienen las condiciones para afrontar una cuota que posiblemente sea incluso superior a la inicial.

En este caso, de hecho, la cuota dependerá de la fluctuaciones en las tasas de interés, dictada por el mercado. La hipoteca a tipo mixto, en cambio, es aquella que por acuerdo contractual brinda al prestatario la posibilidad de variar el tipo, de variable a fijo o viceversa. Esta opción garantiza una cierta seguridad, para poder protegerse de las fluctuaciones excesivas del mercado, variando la tasa de interés.

Cómo liquidar una hipoteca estipulada con el Banco

El préstamo generalmente vence en un vencimiento natural. Hay, sin embargo, varias formas de acortar la vida de una hipoteca. Una de ellas es programar un plan de pago paralelo que lo ayude a reservar una cantidad decente, cada vez que tenga la intención de hacer una reembolso parcial del préstamo.

El número de amortizaciones anticipadas que se pueden solicitar es ilimitado y resulta ser una solución válida para, alternativamente, aligerar la cuota periódica o rescindir primero el préstamo sobre la vivienda.

Además, no olvides que el intereses pasivos pagados cada año al Banco, el cual está obligado a emitir la certificación correspondiente, son aptos para generar un reembolso equivalente al 19% de su monto anual. Una decisión, por tanto, podría ser destinar este reembolso a reducir la deuda residual.

Otra solución es la de renegociar los términos del préstamo. Si, de hecho, existen en tu banco condiciones más favorables que las estipuladas originalmente, recuerda que tienes derecho a solicitar que se renegocia tu hipoteca en las condiciones más actuales. Esto puede conducir a ahorros sustanciales.

Ahí subrogación es una solución similar que, sin embargo, implica la portabilidad de la hipoteca. Esto significa que el préstamo puede transferirse de un banco a otro, en presencia de condiciones más favorables que permitan pagar menos intereses.

Esta alternativa depende fuertemente del escenario económico actual, el cual está determinado por el momento en que se toma una decisión similar.

La amortización anticipada de la hipoteca de la vivienda

La amortización anticipada se produce cuando, antes del vencimiento natural, se decide saldar íntegramente la deuda con el Banco, tanto del principal como de los intereses. Al evaluar esta operación, las ventajas, las desventajas y los costo de extinción del préstamo.

Al evaluar la conveniencia, se debe recordar que los Bancos, al definir el plan de amortización de los préstamos, utilizan el método francés. Esta modalidad se caracteriza porque en los primeros años el peso de los intereses dentro de la cuota es mayor. Gradualmente, la cuota se compone en su mayor parte del monto principal.

Este mecanismo es conveniente para el Banco porque asegura sus ganancias por adelantado, es decir, cuál es el costo del préstamo para usted. Por tanto, la conveniencia de proceder a la amortización anticipada es mayor en los primeros años, es decir, en el periodo en el que se pagan más intereses.

Además, también hay que considerar la posible presencia de una penalización por amortización anticipada del préstamo. La fecha divisoria es el 2 de febrero de 2007. De hecho, de acuerdo con la Ley Bersani, que introdujo un paquete de medidas para proteger a los consumidores en los campos financiero y de seguros, los deudores que hayan contratado una hipoteca para la compra de una vivienda después de febrero 2, 2007, pueden cancelar anticipadamente el préstamo sin sufrir la aplicación de ninguna sanción.

Por lo tanto, al evaluar la conveniencia de solicitar la terminación anticipada recae en primer lugar la verificación de la fecha en que se estipuló el préstamo.

Conveniencia y procedimiento para amortizar anticipadamente

La conveniencia viene dada por la evaluación simultánea de algunos factores:

Presencia de sanciones por terminación anticipada;
Duración del préstamo;
Disponibilidad financiera para llevar a cabo la operación.

La amortización anticipada del préstamo a tipo fijo o variable es conveniente si no hay penalizaciones que pagar, es decir, si su hipoteca se contrató después del 2 de febrero de 2007.

Es más conveniente en el período inicial del préstamo, por lo que después de la mitad de la duración, le recomendamos que ejecute una simulación para verificar cuánto interés menos debe pagar por adelantado.

Hay dioses en línea simuladores útil para darte una idea o siempre puedes ir a tu banco y pedir el recibo de extinción que luego compararás con tu plan de amortización, firmado en la estipulación del préstamo.

Somos conscientes de que todos alguna vez firmaron un acuerdo de préstamo, no piensan que terminar las cuotas. Pero hay que intentar optar por la elección que objetivamente, y no sólo psicológicamente, sea la más conveniente. Una buena comparación es, por ejemplo, para medir el retorno de una inversión.

Es decir, teniendo, por ejemplo, 50 mil euros disponibles para destinar a amortización anticipada, hay que comparar la rentabilidad derivada del ahorro producido, con la rentabilidad derivada de la inversión de la cantidad de 50 mil euros en otro activo financiero .

La terminación anticipada será conveniente que el ahorro sea igual o superior al rendimiento de la inversión. De lo contrario, puede ser más conveniente seguir pagando las cuotas, según lo previsto, e invertir el exceso de liquidez en una inversión más rentable.

Con la amortización anticipada, por tanto, ya no se adeudan los intereses previstos en el plan de amortización. De hecho, sólo se adeudan intereses sobre la deuda residual. Por tanto, en caso de amortización anticipada, los intereses originalmente vencidos desde la fecha del saldo hasta la fecha de vencimiento prevista en el contrato de préstamo serán nulos.

Conclusión

Resumiendo y resumiendo lo dicho hasta ahora, podemos decir que cuanto mayor sea la cantidad de intereses ahorrados, más conveniente será la amortización anticipada de tu hipoteca.

De hecho, una vez que hayas evaluado todos los aspectos de conveniencia económica, para cancelar anticipadamente tu préstamo hipotecario, simplemente debes preparar y enviar a tu banco la solicitud correspondiente con la que solicitas la extinción antes de la fecha de vencimiento natural.

La extinción produce la resolución definitiva del contrato, la cancelación de la hipoteca inscrita sobre la vivienda objeto del préstamo y la devolución de parte de la prima del seguro no utilizada. De hecho, el contrato de préstamo normalmente prevé la estipulación de un seguro que aumenta las garantías.

En cualquier caso, si todavía tiene que solicitar el préstamo, le recomendamos leer atentamente el contrato de préstamo propuesto por el Banco, para evitar firmar cláusulas poco claras que incluyen un costo adicional, denominado de forma diferente a “penalización”.