¿Necesita un contrato para su próximo proyecto de remodelación de mejoras para el hogar? La respuesta corta es sí. Con la excepción de las emergencias, cuando el alcance del trabajo está claramente definido y tiene prisa, insista en un contrato para cualquier trabajo que se haga en su hogar.
No tiene que ser un documento formal aprobado por un abogado cargado de jerga legal. En cambio, debe ser un acuerdo escrito que describa sus expectativas, cómo el contratista planea cumplirlas y pautas claras para el pago.>
Por qué necesita un contrato
¿Por qué es tan importante un contrato? Casi cualquier persona involucrada en la remodelación, tanto los contratistas profesionales como los propietarios de viviendas, puede contar una historia o dos sobre buenos proyectos que se estropearon porque el propietario y el contratista trabajaron bajo diferentes supuestos. Estos malentendidos nunca habrían ocurrido si se hubiera redactado un contrato antes de que el trabajo comenzara.
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Después de precisar el alcance del trabajo y el precio durante la fase de diseño y licitación, el contratista redacta un contrato que formaliza exactamente lo que promete por su precio. No importa el tamaño del trabajo, el contratista debe darle uno o dos días (preferiblemente una semana) para revisar el contrato, hacer que un abogado lo revise, hacer preguntas y hacer cambios si es necesario. Tanto usted como su contratista deben estar de acuerdo con todo el contrato antes de firmarlo.
Si un contratista lo apresura de alguna manera o ejerce presión sobre usted para que lea y firme el contrato tan pronto como se presenta, o si le propone trabajar sin ningún contrato, debe considerar trabajar con otra persona.
Qué debe incluir un contrato
Alcance del trabajo
Todos los contratos deben indicar explícitamente todo el trabajo a realizar. Se debe explicar cada parte del trabajo, incluido el encuadre, la electricidad, la fontanería, el revestimiento, el revestimiento, el techado y todos los trabajos de acabado. Si existen planos, el contrato debe hacer referencia a ellos. Esta sección debe redactarse en términos claros y sencillos. Cuestiona todo lo que no entiendas.
Esta sección también debe cubrir qué materiales tiene la intención de salvar y reutilizar; áreas en las que proporcionará la mano de obra; cuál será un cargo extra; y cómo se manejará el pago de los extras, como reparar un grifo roto, una tubería con fugas, un tomacorriente defectuoso o una ventana rota.
La mayoría de los contratistas estarán encantados de asumir este trabajo adicional por una tarifa, y generalmente es una ganga para el propietario, ya que los trabajadores, las herramientas y los materiales ya están en el sitio.
En esta sección, el contratista debe informarle sobre problemas conocidos, como una acera agrietada que será reparada como parte del precio acordado. Escriba esta sección si su contratista no lo hace.
Materiales
Hay mínimos requeridos por el código para muchos materiales, como la madera de construcción, el revestimiento y los componentes eléctricos. Pero asegúrese de especificar sus opciones cuando desee material que esté más allá de lo que exigen los códigos o que sea de un grado más alto que el que se usa comúnmente.
El contrato también debe especificar las marcas, los números de modelo y los colores de los electrodomésticos, la iluminación y los accesorios de baño, junto con el nombre y el grado de los materiales de construcción, como techos y madera de acabado.
Si algunos elementos no se especifican en el momento en que se redacta el contrato, el contrato debe enumerar las asignaciones para gastos específicos. Por ejemplo, es posible que desee reservar $ 3,000 del presupuesto para electrodomésticos o $ 200 para una lámpara en el tocador. Informe a su contratista del nivel de calidad que espera; Siempre pregunte si sus asignaciones son suficientes.
Duración del trabajo
Un contrato debe indicar la fecha de inicio del trabajo, que es fácil de determinar. Muchos propietarios también quieren obligar al contratista a una fecha de finalización. Un contratista rara vez aceptará una fecha de finalización, especialmente si hay una sanción financiera. Puede esperar una fecha de finalización prevista y un buen contratista se acercará lo más posible a ella.
Antes de decidir ir al tapete en una fecha de finalización rígida, recuerde que puede darle al contratista un incentivo para terminar el trabajo y seguir adelante reteniendo el pago final hasta que se complete el proyecto. Tendrá facturas pendientes que quiere cubrir con este pago final, que puede llegar a ser hasta un tercio del total.
Además, recuerde que una fecha de finalización puede obligar al contratista a tomar atajos para terminar a tiempo. Dentro de unos años, no recordará un ligero retraso, pero tendrá que vivir con las costuras apresuradas de los paneles de yeso para siempre.
Practicas de trabajo
Un contrato debe especificar la aplicación o las técnicas de construcción, especialmente si varían de la práctica estándar. Por ejemplo, si desea que las tejas viejas se lleven a la acera con una carretilla en lugar de colocar un contenedor de basura en el césped, déjelo en claro. Si desea pintar con brocha y no en aerosol, especifíquelo por escrito.
Cambiar ordenes
Una orden de cambio es una autorización para trabajar más allá del alcance del contrato. Supongamos que decide una vez que el trabajo está en progreso que quiere una puerta corrediza en lugar de una puerta batiente o una ventana adicional en la cocina. Solo usted puede aprobar órdenes de cambio, que luego se facturan sobre la base de “costo más” (mano de obra más materiales más margen). Un contrato debe especificar por adelantado la tarifa de mano de obra de la orden de cambio y el margen, y cómo se facturan. Asegúrese de que esta sección indique que solo pagará por trabajos preaprobados.
Pago
La forma en que el dinero cambia de manos debe estipularse cuidadosamente en el contrato, con un esquema de los métodos de pago. Para protegerlo, también debe incluir una cláusula que anule el contrato si no se puede obtener financiamiento.
La mayoría de los contratistas ofrecen un precio fijo y el dinero se libera en “sorteos por etapas”, donde el pago se debe realizar cuando se completan ciertos hitos del trabajo. Aquí hay un escenario posible: el primer pago vence al firmar el contrato, el segundo cuando la base está terminada, el tercero cuando el panel de yeso está listo y el último cuando se completa el trabajo.
Otro método de facturación es el costo adicional, en el que se le factura mensualmente. A menudo es difícil hacer un seguimiento del costo adicional, por lo que recomiendo evitarlo.
Para la mayoría de los trabajos, el primer pago vence al firmar el contrato, pero algunos estados limitan esta cantidad. Por ejemplo, en California los primeros pagos están limitados al 10% del total del trabajo o $ 1,000, lo que sea menor. Aunque algunos contratistas piden más por adelantado si se deben pedir productos personalizados, el 10% es típico. Para trabajos que cuestan menos de $ 1,500, a menudo se usa un anticipo del 15%.
Es fácil perder la atención del contratista una vez que escribe el cheque final, así que realice el pago final de al menos el 10% del total como incentivo para que complete el trabajo a su gusto. Deje en claro que el pago final se emitirá solo después de que se hayan realizado todas las inspecciones y órdenes de cambio y se haya completado la lista de verificación final.
Seguro
El contrato debe requerir que el contratista presente prueba de seguro para el seguro de responsabilidad general y compensación para trabajadores (si el contratista tiene empleados) antes de que comience el trabajo. El contrato también debe requerir que el contratista verifique el seguro y la compensación de trabajadores para sus subcontratistas.
Dado que los costos de eliminación aumentan cada año, asegúrese de que quede claro quién es el responsable de los escombros. Algunos contratistas asumen que va a la acera, pero es posible que su ciudad no lo recoja allí o le cobre más por hacerlo.
Otras Consideraciones
Una cláusula de contrato debe indicar quién, si alguien, puede usar su teléfono. Además, si no desea que los trabajadores usen sus baños, dígalo en el contrato, aunque terminará pagando para llevar un inodoro portátil al lugar.
Por último, debe quedar claro quién es responsable de los daños a sus caminos, entrada y patio. No asuma, por ejemplo, que el contratista reparará cualquier daño a su césped. Puede estar asumiendo que usted sabía que el equipo pesado lo dañaría.
¿Está bien hecho el trabajo?
La mayoría de los contratistas no pueden ofrecer un trabajo impecable y siempre se pueden encontrar errores en su trabajo. Las preguntas sobre quién soluciona estos problemas pueden escalar fácilmente a disputas difíciles de resolver si no puede encontrar una guía objetiva que indique que el trabajo se ha realizado dentro de los límites aceptables.
La Asociación Nacional de Constructores de Viviendas ha publicado una guía de este tipo, escrita específicamente para propietarios y remodeladores. Pautas de rendimiento de la construcción residencial establece la calidad mínima que es aceptable en una amplia gama de trabajos. Muchos contratos simplemente se refieren a él por su nombre como árbitro de los desacuerdos.