¿Es dueño de un terreno y le han ofrecido la oportunidad de venderlo?
¿O por el contrario te gustaría comprar un terreno, para construir la casa de tus sueños o como inversión?
En ambos casos es importante que seas capaz de determinar cuál es el valor real de mercado de lo determinado terrestre.
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Obviamente, puede confiar en un técnico de confianza para que realice una evaluación en su nombre, pero sería deseable, sin embargo, tener una idea de los parámetros en los que se basa.
De hecho, varios factores contribuyen a la estimación del valor, incluyendo la ubicación, extensión y conformación del lote. Antes de eso, sin embargo, se debe hacer una distinción basada en el uso que se le puede dar a un determinado terreno. Es bastante obvio que los terrenos edificables tienen un valor de mercado muy diferente al de los terrenos agrícolas o, en todo caso, aquellos en los que no se puede edificar.
Cuando se trata de construcción residencial, todo el mundo, más o menos, tiene una idea de cómo se calcula el precio de una casa y cuáles son los factores que contribuyen a su determinación.
La compra de terrenos, en cambio, es una posibilidad más remota y menos frecuente. Es comprensible, por lo tanto, que la mayoría de la gente no se imagine ni remotamente cuál podría ser el valor correcto de un área de construcción.
Por esta razón, hoy queremos abordar el tema, ayudándote a entender cómo calcular el precio de terreno edificable. De esta forma, si quiere vender un terreno en propiedad o recibido en herencia, quizás para compartirlo con otros herederos, podrá entender si está proponiendo un precio atractivo o si lo está devaluando. Del mismo modo, si desea comprar un terreno, puede ver, como posibles compradores, si está haciendo un buen negocio o no.
Intentemos, por tanto, abordar el tema centrando la atención en cálculo del valor de un terreno edificable sobre los parámetros que contribuyen a su determinación y sobre las formas en que normalmente se elabora este tipo de estimación.
Índices y factores a considerar para una correcta evaluación
Como ya se mencionó, hay varios factores a considerar en la estimación de suelo edificable y a su vez estos se distinguen en extrínseco e intrínseco.
Entre los primeros podemos incluir todos aquellos parámetros que luego contribuyen a que un nuevo edificio sea más o menos atractivo a los ojos de los posibles compradores. Por ejemplo, es bueno tener en cuenta la ubicación del área en la ciudad, su cercanía y conveniencia a comercios, escuelas, transporte público y servicios varios, así como la salubridad, tranquilidad, ruido y vistas panorámicas del sitio.
Entre los factores intrínsecos, en cambio, conviene tener en cuenta la extensión del lote y su conformación, el tipo de terreno que lo compone (si necesita recuperación será mejor calcular los costes y el tiempo necesario para llevarlo a cabo) y unos parámetros urbanísticos específicos, entre los que destaca por su importancia el denominado índice de fabricabilidad.
índice de fabricación 
De hecho, uno de los parámetros imprescindibles a tener en cuenta para identificar el correcto valor de mercado de un suelo es el índice de edificabilidad del mismo, que básicamente nos dice cuánto se puede edificar en él.
La fabricabilidad o índice de tierra normalmente indicado con LAF y expresado en metro3/ metro2, no es más que la relación entre el volumen edificable de un determinado terreno y la superficie total del mismo.
Para conocer el índice de manufacturabilidad de un lote en particular basta con consultar el PGT del Municipio en el que se encuentra. De aquí surge claramente no sólo qué porciones del territorio se pueden construir y cuáles no, sino también en qué medida y, si es necesario, en qué condiciones y respetando qué condicionantes.
Simplificando, si quieres comprar un solar edificable que tenga una superficie de 1000 m2 y que se encuentra en una zona donde el índice de edificabilidad es de 0,60 m3/ metro2 en él puedes construir 0.6 * 1000 = 600m3.
Teniendo en cuenta una altura habitable bruta estándar de 3 m, la casa de sus sueños debe tener una superficie máxima de 200 m2 (es decir, 600 m3 / 3m).
Es pues evidente que cuanto mayor sea el índice de fabricabilidad de una tierra dada e más alto será suyo valor de mercado, ya que con la misma extensión del lote se podrá construir más. Especialmente si desea construir como inversión, es muy importante evaluar el costo del terreno en relación con lo que realmente es posible construir y también en función del precio al que está seguro de poder vender el propiedad.
Los expertos del sector saben muy bien que para realizar una operación ganadora, reduciendo al mínimo los riesgos, el coste del terreno nunca debe superar el 30% del valor de la producción.
Coste del terreno edificable
Ahí evaluación de un terreno edificable, como cualquier otra estimación, deja claramente un cierto grado de incertidumbre. Dos expertos, aunque buenos y preparados, difícilmente darán la misma evaluación exacta, pero por muy diferentes que sean los dos precios, no deberían diferir mucho entre sí.
He aquí, pues, que establecer cuál es el valor de mercado de la tierra edificable los técnicos pueden seguir dos métodos diferentes: el denominado “método directo o sintético” y el denominado “método indirecto o analítico”.
La diferencia sustancial entre ambos procedimientos radica en que en el sintético se estima el valor de la superficie como porcentaje del valor de mercado del edificio, mientras que en el analítico se utiliza el valor de transformación. Analicemos ahora muy brevemente los pasos que caracterizan al primero de los dos métodos, que es el más sencillo.
Cotizaciones de suelo edificable con el método directo
El método directo para establecer el precio del suelo edificable por metro cuadrado (VL el valor del lote por metro cuadrado) parte del conocimiento de algunos parámetros de referencia, a saber:
- SL el área del lote
- LAF el índice de la tierra
- VEm2 el valor de mercado de los edificios por metro cuadrado
- VEnene el valor de todo el edificio
- LAa la incidencia porcentual del precio del suelo respecto al precio de las edificaciones.
Llegamos ahora al cálculo.
En primer lugar, a partir de la ampliación del solar SL y el I.F se establece cuántos metros cuadrados se pueden construir en el terreno sujeto a estimación. Conociendo, entonces, el precio del metro cuadrado del mercado inmobiliario de la zona (VEm2) y multiplicándolo por los metros cuadrados realmente edificables obtenemos VE neneo el precio total de la propiedad que vamos a poder construir.
El valor total del suelo en euros será por tanto un porcentaje (I.a) de VE nene.
Este puede variar entre un 10 y un 30%, según la posición más o menos favorable y valiosa del lote. Para obtener el costo de terreno edificable por metro cuadrado en este punto solo queda dividir este valor por la superficie del lote SL y se obtiene VL.
Además de todo esto, normalmente, siempre es bueno referirse a la tendencia del mercado en el área donde se encuentra el terreno y al período histórico específico. De hecho, también es posible estimar un área de forma mucho más sintética. comparación con otras similares que se encuentran en zonas aledañas.
Esto puede ser útil para tener una idea de cuál podría ser el precio real que un comprador potencial estaría dispuesto a pagar por un solar determinado en ese preciso momento.
En conclusión
Esperamos que la discusión haya sido útil y fácil de leer y que, en comparación con antes, ahora tenga al menos una idea más clara de cómo se realiza la estimación del suelo edificable.
Dicho esto, sin embargo establecer el precio correctamente terreno edificable, especialmente si desea vender, le recomendamos que contacte a un agrimensor o ingeniero calificado, preferiblemente en el área, para que también tenga un conocimiento profundo del mercado local.