Quien vive en condominio él sabe bien: yo trabajos de mantenimiento ordinarios y extraordinarios de las partes comunes de un edificio y los correspondientes gastos en que se incurre para su ejecución, muy a menudo, acaban convirtiéndose en un gran problema.
La administración del bien común es tanto más compleja y difícil de manejar cuanto más condominios y los problemas, en general, aumentan exponencialmente con el paso del tiempo.
Evidentemente, cuanto más antiguo es el edificio, más numerosas y costosas son las intervenciones necesarias para mantenerlo en perfecto estado de eficiencia, asegurándose de que todo esté siempre en orden y funcionando.
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Por no hablar de que, cuando se trata de tener que gastar más de lo previsto, si no es absolutamente imprescindible, ¡muchos prefieren prescindir y estancarse! Si a esto le sumas que cada uno piensa a su manera y 20 cabezas tienen 20 ideas diferentes, es fácil entender por qué en los condominios es tan difícil encontrar un acuerdo que satisfaga, no digamos a todos pero al menos, a la mayoría. de los habitantes
En todo esto, el administrador hay que distinguir cual árbitro súper partes como garantía y defensa del interés común y del propio edificio.
¿Qué sucede, sin embargo, cuando el administrador autoriza de oficio las obras del condominio no aprobadas por la asamblea, sin pedir opinión previa? ¿Es posible en estos casos oponerse al pago de los gastos correspondientes? Y, si es así, ¿Quién está obligado a mantenerlos?
El tema es bastante complejo: cada caso es particular y merece ser analizado de manera específica, teniendo en cuenta sus particularidades y las circunstancias que lo generaron. Sin embargo, queremos arrojar algo de luz sobre el asunto, estableciendo puntos fijos, para poder entender en que casos es posibley sobre todo puede valer la pena, buscó a tientas una compensación contra el administrador.
– Gastos de condominio: ordinarios y extraordinarios
Ahí administración de cualquiera condominio prevé dos tipos de gastos diferente: aquellos común que se refieren al mantenimiento regular y periódico de todos los servicios comunes (como el ascensor, el jardín y las escaleras) y los extraordinario que en cambio se refieren a todos aquellos gastos derivados de intervenciones particulares, que son excepcionalmente necesarias.
Entre estos, por ejemplo, incluimos la reconstrucción de las fachadas (quizás previendo la instalación de una capa externa), la impermeabilización de un techo plano, o incluso la sustitución de la caldera y mucho más.
Para la aprobación de los gastos ordinarios el administrador, cada año, somete a la asamblea el “Saldo final” del año anterior y el “Estimar” por el nuevo, el cual deberá ser aprobado por los condóminos. En primera convocatoria, deberá votar favorablemente al menos la mitad de los asistentes a la reunión, siempre que representen al menos la mitad del total de las milésimas; mientras que en segunda convocatoria basta el sí de 1/3 de los propietarios, para 1/3 del valor del inmueble.
Para el aprobación de gastos extraordinarios incluidas las denominadas intervenciones “excepcionales”, la mayoría necesario en el montaje puede ser más sustancial aunque cambie, en realidad, según la entidad económica y el tipo de mantenimiento del que hablemos.
Otro problema ampliamente debatido es también el reparto de gastos extraordinario.
Es decir: ¿Quién tiene derecho a pagar y en qué medida en comparación con los demás?
Sobre todo en algunas situaciones, que resultan ser un poco más particulares, ya que algunos condominios se benefician de la intervención específica, estos temas pueden dar lugar a interminables disputas y generar muchos malentendidos. ¡Piense, por ejemplo, en la renovación del techo, donde los que viven en el piso superior son los que más se benefician de las obras!
– Qué dispone la ley para obras en condominio no autorizadas
Todo lo anterior es obviamente cierto en situaciones normales. En realidad, sin embargo, el administrador del condominio, en los casos en que sea necesario operar con urgencia realizando un mantenimiento extraordinario, también puede designar una empresa que realice el trabajo sin que Necesitar ser autorizado previamente por la asamblea del condominio.
Artículo 1135 del código civil queda así: “el administrador no puede ordenar obras extraordinarias de mantenimiento, a menos que sean de carácter urgente, pero en este caso deberá informarlo en la primera reunión”.
El legislador, por lo tanto, si por un lado permite al administrador evaluar de forma independiente la urgencia de una determinada intervención, por otro le exige que de repente justifica sus decisiones a condominios.
En estos casos, aun cuando la decisión de contratar obras urgentes haya sido precedida de una consulta a los consejeros del condominio, en realidad sólo el administrador responderá ante la asamblea. Dicho esto, el comparación preventiva con los representantes de los condominios es en todo caso (aunque no imprescindible, ni jurídicamente tutelar) siempre útil, necesario y mal visto de todos. ¡Si nada más, entonces ayudará a motivar y justificar la decisión tomada!
La ley también dispone que, si el administrador ha autorizado independientemente gastos extraordinarios que en realidad, al no tener una urgencia absoluta, también podrían aplazarse, la asamblea puede de todos modos ratificarlos a posteriori haciéndolos así legítimos.
Sobre esta cuestión, la jurisprudencia ha aclarado en efecto que “La asamblea de condominio puede ratificar los gastos ordinarios y extraordinarios que haga el administrador sin previa autorización, aunque no tengan las connotaciones de inaplazamiento y urgencia, siempre que no sean voluptuosos o gravosos, y, en consecuencia, aprobarlos, reemplazando así la falta de resolución previa de ejecución.” (ver Cass. Civ. n. 18192/2009).
Dicho esto, la asamblea bien puede negarse a hacerlo y esto es lo que sucede en la mayoría de los casos, cuando alguien plantea dudas sobre la legitimidad del trabajo del administrador y en el hecho de que una determinada intervención, que consideraba urgente, en realidad no lo era, oponiéndose al pago de los gastos.
En caso de que estos gastos no se reconozcan efectivamente como inaplazables, deberán ser reembolsados directamente por el propio administrador, pero para acreditarlo será necesario acudir a la vía judicial. Por lo tanto, es necesario comprender, en primer lugar, cuándo vale la pena …
– Cuando es posible impugnar obras no autorizadas
Está claro que el legitimidad o menos de la disposición tomada por el administrador se basa en la urgencia efectiva de la intervención a que esto se refiere.
En algunas situaciones establecer la urgencia real es bastante sencillo e intuitivo y en estos casos pensar en apelar contra la decisión del administrador, atribuyéndole el coste del gasto, realmente no tiene ningún sentido.
Piense, por ejemplo, en el caso en que, en pleno invierno, la caldera del condominio se rompa repentinamente. Tanto si éste está irreparablemente comprometido y necesita ser sustituido, como si basta una reparación con sustitución de una o varias piezas, la pronta intervención del técnico se considerará evidentemente imprescindible y difícil de posponer. Con temperaturas exteriores muy cercanas o incluso por debajo de los 0 °C, a menos que todos los condominios quieran estar durmiendo en el frío y las heladas, ¡es impensable hacer lo contrario!
Los problemas surgen o, en todo caso, deberían surgir, sólo en los casos en que el urgencia en cambio no es reconocido y reconocible. Por ejemplo: si el administrador decidiera cambiar los parapetos de las escaleras porque los existentes están viejos y gastados, no podría hacerlo sin autorización previa de la asamblea. A diferencia del caso en el que, sin embargo, un parapeto no es seguro: en ese caso, ese único elemento debe asegurarse rápidamente, para garantizar la seguridad de todos y ¡nadie podrá impugnar el gasto!
En teoría, el administradores de condominios siempre deben tomar decisiones en interés de todos y del bien común, por lo que se supone que deben actuar de buena fe y sería deseable que goce de la confianza de los condóminos.
Es cierto que, aun en su propio interés, para evitar ser destituidos o tener que responder personalmente de intervenciones no autorizadas, en general, son precisamente los administradores, los primeros, en si es posible, evite encargar trabajos no autorizados.
La práctica más común y correcta, cuando es posible entrar en pérdida, aunque sea por poco tiempo, es sin duda la de llamar rápidamente a una asamblea extraordinaria, que está en el orden del día la necesidad de deliberar sobre gastos extraordinarios bastante urgentes.
el buen sentido en estos casos siempre debe ser el amo pero sabemos que cuando se trata de condominios y gastos, ¡todo se complica!