Cuando se trata de bienes raíces, hay varias situaciones en las que uno puede tratar con una conocimientos técnicos.
No todo el mundo, sin embargo, sabe exactamente qué es una tasación inmobiliaria y para qué sirve, pero, sobre todo, no mucha gente es consciente de que, aún permaneciendo en el sector de la construcción, existe la especialización y la pericia.
Todo radica en la finalidad para la que está redactado.
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Entonces, intentemos arrojar algo de luz sobre esto, en primer lugar dando una definición clara y correcta de lo que significa el término experiencia.
¿Qué es un informe técnico?
En términos generales, una experiencia se define como una análisis técnico elaborado por un experto.
los experto no es más que un experto en un sector específico, que por lo tanto puede expresar, con razón, una opinión técnica y objetiva sobre un tema específico sobre el que está llamado a opinar.
En nuestro caso, tratándonos del sector de la construcción e inmobiliario, cuando hablamos de técnicos expertos podemos referirnos indistintamente a arquitectos, ingenieros o aparejadores. Lo importante es que estén autorizados para ejercer la profesión y matriculados regularmente en la respectiva Orden o Colegio a que pertenezcan.
Cómo se elabora un peritaje técnico
La primera fase de cualquier evaluación técnica es preparatoria para la elaboración del informe final e implica la ejecución de un inspección de sitio. Durante la inspección, el técnico responsable puede realizar las acciones oportunas investigaciones visuales y eventualmente instrumentales, acompañados de un detallado reportaje fotográfico y, si es necesario, de un levantamiento de las medidas de los distintos ambientes y de las alturas que caracterizan un inmueble.
Una vez realizadas todas las investigaciones necesarias, el perito se concentra en la redacción del informe. La primera parte del informe consta de una Descripción detallado y objetivo del estado de los lugares. En muchos casos, para simplificar la lectura, esta descripción se puede dividir en varios puntos, para dedicar un párrafo a cada aspecto.
Por ejemplo, la primera parte del informe puede estar enfocada a aspectos de carácter más general, como la ubicación del inmueble, su fraccionamiento interior, el tipo de estructura, los materiales de construcción utilizados, etc.…
En esta etapa, entonces, también se suelen citar todos los títulos de autorización disponibles, la documentación de proyecto y catastral disponible, etc.
los etapas más tarde en cambio, de examen y juicio, debe estar enfocado en el problema específico que es objeto del informe. Evidentemente, el contenido varía según la finalidad para la que se elabora el informe.
Por ejemplo, en un evaluación luego de un levantamiento preciso de las medidas de cada habitación, accesorio y pertinencia del inmueble y luego de haber evaluado el área, su valor promedio por metro cuadrado, el año de construcción y el estado de conservación del conjunto, se procederá a establecer coeficientes apropiados, en función del tipo y destino de los distintos entornos, para determinar un valor razonable global, que tenga en cuenta las fortalezas y debilidades encontradas.
En una estimación de daños, sin embargo, será necesario reconstruir la dinámica que los produjo, determinando las causas, considerando cuáles son los posibles remedios y estimando los costos necesarios para su implementación.
Generalmente, todas las valoraciones terminan con un párrafo destinado a conclusiones, en el que se resumen brevemente los resultados y se responde a la pregunta inicial de forma clara y concisa.
Tipos de pericia técnica: simple, jurada y jurada
En función de la finalidad para la que se solicita una tasación, pero también de la forma en que está redactada, se puede distinguir entre diferentes tipos sin dejar de permanecer en el sector de la construcción / inmobiliario.
Cada pericia de hecho, puede redactarse de tres maneras distintas: en forma simple más bien que jurado o de nuevo jurado. Intentemos brevemente entender cuál es la diferencia entre uno y otro.
El informe más conocido es el llamado estimativo. Es un análisis técnico elaborado por el experto designado en forma sencilla, es decir sellado y firmado por el mismo profesional licenciado. Normalmente, estas tasaciones se utilizan para establecer el valor justo de mercado de una propiedad, o incluso de un terreno.
Cuando, por el contrario, el técnico también asume la responsabilidad penal para confirmar la certeza de los datos declarados nos encontramos ante una tasación jurada de bienes raíces. Para acreditarlo basta con firmar una declaración específica contenida en la propia tasación.
Tiene también un valor aún mayor la tasación jurada, que además de informar la declaración de aseveración, también contiene una fórmula de juramento en que el perito declara “de haber cumplido leal y fielmente el encargo que se le encomendó con el único objeto de dar a conocer la verdad”.
La citada fórmula no sólo debe colocarse al pie del informe, sino que debe ser pronunciada ante un canciller de una oficina judicial o a un notario con la redacción de un informe especial de juramento.
Finalmente, cuando se solicita la pericia como consejo para un juzgado debe hacerse una distinción entre el asesoramiento técnico sesgado (elaborado por el Consultor Técnico del Partido, el CTP quien es designado y asiste a una de las partes involucradas) y asesoramiento técnico oficial (elaborado por el Consultor Técnico, el CTU quien colabora con el juez prestándole su asistencia técnica).
A quién y cuándo se necesita una experiencia técnica
Ahora que hemos entendido qué es y cómo está escrito, aclaremos cuándo se puede usar una experiencia técnica y cuándo se vuelve indispensable, brindándole también algunos ejemplos de conocimientos técnicos.
A tasación jurada de bienes raíces, muy a menudo, es necesario por razones hereditarias. Piense en más hermanos que se convierten en copropietarios de una propiedad a la muerte de sus padres.
Tanto si deciden venderlo a terceros, pero sobre todo si uno decide comprar la “parte” de los demás, para establecer cuál es el valor de mercado correcto del bien, se encarga a un técnico que realice una tasación, para que todos reciben la compensación adecuada.
Siempre que se presenta una solicitud de préstamo para la compra de un inmueble, el banco, antes de deliberar y decidir sobre la concesión del préstamo, dispone siempre de un informe pericial elaborado por un técnico de confianza, con el fin de establecer, a priori, cuál es el verdadero valor del bien y garantizando así, incluso en caso de insolvencia, la devolución de su capital.
Ahí conocimientos técnicos entonces, es de suma importancia cuando hay dioses daño a la propiedad, imputable a terceros. Por ejemplo, puedes reclamar una indemnización a la constructora que creas que no ha cumplido correctamente con su cometido.
O podemos mencionar al vecino que, al realizar alguna obra, comprometió una parte de nuestro alojamiento; o incluso uno puede tomar represalias contra los que viven en el apartamento de arriba, donde una gotera podría haber provocado manchas e infiltraciones en nuestro techo o en nuestras paredes… Situaciones de este tipo son muchas y todas diferentes, por lo que enumerarlas exhaustivamente ¡es imposible!
En estas situaciones, la tasación tiene dos finalidades: en primer lugar, debe conocer la dinámica quién causó el daño, reconstruyendo cómo se produjeron los hechos y atribuyéndole cualquier responsabilidad.
Luego, en segundo lugar, sirve para hacer una estimación y evaluar la entidad económica del daño así como los métodos y costes en que se incurrirá para la reparación de los mismos.
En algunos casos, puede ser necesaria la opinión de un experto para comprobar el conformidad de una propiedad a las normas de edificación, o a los instrumentos urbanísticos vigentes, o a controlar, en caso de litigio entre vecinos, medidas y distancias.
Ahora ya sabes exactamente qué es una tasación y para qué sirve, así que si crees que la puedes necesitar, ¡no dudes en contactar con un técnico para que te ayude a solucionar tu problema concreto!