Distancias fronterizas: todo lo que necesitas saber al respecto

Quienes diseñan saben muy bien lo importante que es respetar el distancias entre edificios Y aquellos de los límites de la propiedad. Además, muy a menudo, las disputas comunes entre vecinos se refieren, además del derecho de paso, que es otro tema muy debatido, precisamente a la distancias entre edificios y las restricciones a respetar entre las diferentes propiedades.

Las preguntas al respecto son de lo más dispares. Además, por supuesto, de tener que establecer qué distancia de la frontera y desde la casa de los vecinos se puede construir la propia casa, muchas veces surgen disputas sobre dónde se pueden sembrar árboles, dónde se puede colocar una casa de madera que sirva de refugio para las herramientas y sobre temas relacionados con el cercado del propio jardín.

Intentemos, entonces, arrojar algo de luz sobre el tema, tratando de entender cómo se regula el tema en términos normativos y cuáles son realmente las distancias a guardar según el caso.

– Distancias desde los bordes y entre edificios

Desde un punto de vista puramente normativo, es el Código Civil el que regula las distancias desde los linderos y entre predios, a través de una serie de artículos que van desde el art 873 hasta el art. 907.

En cuanto a los condominios, la Corte de Casación ha sancionado que las reglas de condominio prescritas por el reglamento, si son más restrictivas, prevalecen sobre las del Código Civil.

Los planes reguladores, los PGT, las condicionantes ambientales, las normas locales de construcción, las normas de seguridad en las plantas e incluso el código de circulación, también pueden reportar prescripciones en cuanto a distancias, pero estas herramientas siempre tienen solo el derecho de aumentar las distancias mínimas impuestas por la Ley del Código Civil, nunca disminuirlos!

L’artículo 873 del Código Civil dedicado a “Distancias en edificios” al respecto, expresa que: “Las construcciones sobre superficies acabadas, si no están unidas o adheridas, deberán mantenerse a una distancia no menor de tres metros. Se podrá establecer una distancia mayor en la normativa local”

Antes que nada aclaramos que la expresión “fondos finitos” indica i fondos limítrofes: en el caso de que dos propiedades, por ejemplo, sean separados por un camino esta regla no se aplica, así como cuando son adherencia incorporada el uno al otro

3 metros es la distancia mínima considerado indispensable por el legislador para que dos edificios vecinos no se resten aire y luz entre sí y sobre todo no comprometan la seguridad de ninguno de ellos, con la creación de espacios estrechos entre los inmuebles.

Muy a menudo, yo Los planes urbanísticos y la normativa municipal de edificación exigen mayores distancias en comparación con lo dispuesto por el código civil. Así que tenga en cuenta que lo que estamos diciendo es válido solo en los casos en que entre las diversas normas vigentes en el territorio no se informa sobre las distancias entre los edificios y la frontera.

Hay, pues, algunos excepciones. En primer lugar, si dos inmuebles construidos desde hace ya más de veinte años, tienen una distancia inferior a la establecida por la ley, pero ninguno de los dos propietarios se ha opuesto jamás a ello objeción alguna, el derecho a usucapión que, sin embargo, se rige por los artículos 1158 y siguientes del código civil y debe hacerse valer en juicio con sentencia.

Dicho esto, es bueno saber que, en cuanto a la distancia de las edificaciones a los límites, la ley se inspira en la principio de prevención temporal: es decir, el propietario que construye primero determina, en la práctica, las distancias que deben observarse para los demás edificios que se erigirán en los terrenos vecinos.

En la práctica, esto significa que si quien construye primero lo hace en el borde, el vecino podrá construir adherido a él; si, por el contrario, respeta el límite de 1,5 m o más (teniendo en cuenta las reglas más restrictivas prescritas por la normativa local), el terreno adyacente también debe respetar la misma distancia. En cambio, en los casos en que el primero que edifique lo haga manteniendo un desprendimiento del borde inferior a la mitad del prescrito, éste faculta al vecino para edificar en apoyo, pidiendo la comunión de la pared que no está sobre la frontera.

En este punto te preguntas: ¿por qué, entonces, respecto a la distancia mínima desde el límite de la propiedad, has escuchado varias veces sobre 5 o incluso 10 m? ¿A qué se refieren estas medidas?

Lo que hemos dicho hasta ahora es lo que prescribe el Código Civil, pero también hemos precisado que estas disposiciones se aplican mientras no haya reglas más restrictivas contenida al respecto dentro de las herramientas locales de planificación urbana. Tenga en cuenta que estos, en la mayoría de los casos, estipulan que los edificios nuevos deben mantener una distancia mínima de 5 metros desde el borde de la propiedad lo que, en balance, se traduce en 10 metros entre un edificio y otro.

ten cuidado porque “construcción” no necesariamente significa casa o edificio. Cualquier artefacto u “obra” firmemente fijada al suelo se considerará una construcción. Esto se traduce trivialmente en el hecho de que, por ejemplo, incluso uno cabaña de madera tendrá que mantener la distancia legalmente prescrita de la frontera.

Los artefactos tales como marquesinas, marquesinas, balcones o escaleras que “avanzan” con respecto al muro de un edificio existente deben respetar siempre las distancias prescritas para poder ser construidos. Por otra parte, no se consideran “construcción” y por tanto son excepciones, los salientes o salientes de un edificio, si estos tienen una función puramente decorativa y no cumplen ninguna función estructural.

– Diferencia entre paredes sin ventanas y paredes con ventanas.

los artículos del 900 al 907 luego regulan los casos en los que tenemos que tratar luces y vistas.

Por luces nos referimos a las aberturas sin parar mientras que las vistas son verdaderas ventanas que te permiten asomarte y mirar hacia la parte trasera de tu vecino, aunque sea de forma oblicua o lateral.

Mientras que para las primeras la cuestión es más particular, para las vistas estas sólo se pueden abrir si hay al menos un metro y medio de distancia entre el fondo del vecino y la cara exterior del muro en el que se quiere abrir. Si se ha adquirido el derecho de visualización dirigido al fondo próximo, el dueño de éste deberá edificar a una distancia mayor de tres metros de éste.

Todo ello, siempre sin perjuicio de las normativas locales más restrictivas.

– Distancias fronterizas y eficiencia energética

Ten cuidado porque el Decreto Legislativo n. 102 de 4 de julio de 2014establece que para la rehabilitación de edificios existentes se permite derogar “A lo dispuesto en las normas de edificación nacionales, autonómicas o municipales, relativas a las distancias mínimas entre edificaciones, las distancias mínimas desde los linderos de la propiedad y las distancias mínimas de protección de la faja vial, hasta un máximo de 25 centímetros para el mayor espesor de la paredes verticales exteriores, así como en las alturas máximas de las edificaciones, hasta una extensión máxima de 30 centímetros, por el mayor espesor de los elementos de cubierta”.

Todo ello, claro está, si este aumento del espesor de la carcasa se debe a causas que implican una mayor eficiencia energética del edificio. Ahí humillación puede ser ejercido al máximo por ambos edificios vecinos, pero ¡siempre respetando las distancias mínimas indicadas en el código civil! Por lo tanto, debe seguir existiendo la distancia de 3 metros entre un edificio y otro.

– ¿Qué pasa con los árboles y las plantas?

El Código Civil también se ocupa de regular distancias desde las fronteras con respecto a árboles y plantas y en particular lo hace a través de Artículo 892. Establece que, en caso de no existir normativa local a cumplir, es necesario observar las siguientes distancias desde el límite de la propiedad:

1) tres metros para árboles altos. Con respecto a las distancias, se consideran árboles altos aquellos cuyos fustes, simples o ramificados, se elevan a una altura considerable, tales como nogales, castaños, robles, pinos, cipreses, olmos, álamos, plátanos y similares;

2) metro y medio para árboles de poca altura. Se consideran como tales aquellas cuyo tallo, elevado a una altura que no exceda de tres metros, se despliega en ramas;

3) medio metro para vides, arbustos, setos vivos, plantas frutales de no más de dos metros y medio de altura.

No obstante, la distancia debe ser de un metro, si los setos son de alisos, castaños u otras plantas similares que se cortan periódicamente cerca del tocón, y de dos metros para los setos de algarrobo.

Estas distancias deben medirse desde la línea de borde hasta la base externa del tronco del árbol cuando se planta, o hasta la línea donde se realiza la siembra.

Además, no hay obligación de respetar las distancias antes mencionadas si hay un tabique ya sea propia o común, siempre que las plantas no excedan en altura más allá de la parte superior de la pared.

Los artículos siguientes, hasta el art. 899 tratan el tema en varias capacidades. En particular, es bueno saber que su vecino, si tiene árboles o setos a una distancia menor a la prescrita, puede solicitarlos. eliminación; en todos los casos, ciertamente siempre puede exigir el corte de raíces o ramas que invadan su suelo.

Es posible adquirir por usucapión el derecho de mantener árboles a menor distancia que la prescrita, pero si la planta de que se trata muere, es cortada o talada, ya no puede ser repuesta si no se observa la distancia legal, a menos que el árbol de que se trate forme parte de una hilera situada a lo largo del borde (art. 895) .

Los setos y los árboles colocados en el borde entre dos fondos pueden actuar como un “borde”. En tales casos, se supone que la propiedad es común y, por lo tanto, también los costos necesarios para el mantenimiento deben ser compartidos por igual entre los dos propietarios.

Obviamente lo dicho es bastante genérico, pero en muchos casos el conocimiento de estas reglas básicas es suficiente para comprender qué se puede hacer dentro de los límites de la propiedad y qué está prohibido.